Vers un immobilier circulaire ?
Alors que le ministère de la Transition écologique et solidaire vient de voir arriver François de Rugy aux commandes, les attentes en matière de renouvellement des dispositions du politique et de la société civile en faveur du développement durable et de la transition énergétique sont plus fortes que jamais.
Les enjeux sont de taille, mais les possibilités pour tendre vers des objectifs résolument écologiques se multiplient avec les innovations technologiques et la normalisation des productions neuves. Dans de telles conditions, nous pouvons dire que de tels objectifs n’attendent plus que la conciliation des volontés de chacun pour s’accomplir.
Tour d’horizon des modalités d’entrée de l’immobilier dans ce cercle vert(ueux).
La nécessité d’une conversion du secteur vers une économie durable
L’Observatoire de l’Immobilier durable publie ce 4 septembre 2018 une étude sur les opportunités et retours d’expérience de l’économie circulaire pour l’immobilier, chargée d’identifier les bonnes pratiques mises en place par les acteurs du secteur, et de dresser un panorama des outils à leur disposition pour engager la circularité de leur économie. L’économie circulaire dispose déjà de la loi de Transition énergétique pour la croissance verte, qui impose des objectifs de recyclage et de valorisation à la filière de la construction, ainsi que d’une feuille de route.
Présentée le 23 avril dernier par Brune Poirson, secrétaire d'Etat à la Transition écologique et solidaire, et intégrée au Plan climat énergie lancé par le gouvernement en juillet 2017, cette « feuille-guide » énonce en cinquante points les impératifs propres à faire entrer la société dans une économie 100% circulaire. Mesures incitatives pour rendre le recyclage plus lucratif que la décharge, valorisation des déchets et des énergies fatales, gestion responsable des ressources, élaboration de plans de consommation énergétique fonctionnant en boucle fermée, réduction de la production des déchets non-recyclables et des plastiques… Les propositions sont multiples et ambitieuses, à la hauteur des enjeux.
« L'urgence pour l'Humanité est de prendre conscience de la rareté. Si nous continuons sur ce rythme de production et de consommation, les Hommes feront face à une pénurie des ressources. La feuille de route pour une économie circulaire, qui est une première marche, doit mener la France vers un nouveau modèle de société. Elle va permettre à chacun d'innover, d'expérimenter. Nous allons libérer les opportunités et mobiliser les acteurs. »
Brune Poirson lors de sa présentation de la feuille de route gouvernementale en Mayenne le 23 avril 2018.
Alors qu’un premier bilan a été publié par le ministère en fin d’été, actant de la mise en route effective de ce plan de conversion globale vers une économie durable, l’OID a eu la pertinence de penser et de publier à la suite son propre bilan, qui vient pointer et détailler les mesures appliquées et applicables par son secteur. De l’éco-conception des bâtiments à la réutilisation des déchets de chantiers et à la mutualisation des espaces, l'économie circulaire se traduit de multiples façons dans le secteur immobilier.
Une mise aux normes dès la conception
L’immobilier circulaire implique une politique de l’amont. Les objectifs fixés par le ministère et repris par l’OID impliquent de penser l’ensemble des phases de vie du bâtiment dès sa conception, en recourant à l’Analyse du Cycle de Vie, un outil multicritère qui prend en considération l'ensemble des impacts environnementaux d'une construction, depuis l'extraction des matières premières jusqu'à leur élimination.
Ainsi, le calcul des investissements initiaux doit passer au second plan, l’attention devant se porter aussi et surtout sur les dépenses d’entretien et d’exploitation, pensées et déterminées dès l’amont. L’idée est d’établir un coût global du bâtiment qui permette d’optimiser le projet et d’améliorer sa rentabilité, financière et énergétique, sur le long terme. Dans cette perspective, l’OID préconise une mobilisation de tous les acteurs impliqués au cours du cycle de vie du bâtiment depuis son éco-conception même.
Chaque matériau doit être considéré comme une source de matière première (c’est le concept du label Cradle to Cradle). En anticipant la fin de vie et la deuxième vie du bâtiment, on le considère lui-même comme banque de ressources pour ses transformations futures.
Des constructions « recyclables »
Avoir des structures aux vies multiples et prolongées, voilà l’intention affichée. Pour ce faire, le gouvernement encourage l’essor de la préfabrication : plus rapide, plus propre, plus sûre que les travaux sur chantier, elle contribuerait également à l’économie circulaire de la construction. Et en effet, bénéficiant des avancées de l’impression 3D, le préfabriqué, un temps passé de mode, revient sur le devant de la scène et prouve son intérêt notamment par les nombreuses possibilités de modularité, et donc de réutilisation des éléments composant le bâtiment, qu’il vient ouvrir.
Le bâtiment construit, l’enjeu est d’allonger sa durée d’utilisation et d’apprendre à l’adapter à des usages nouveaux. L’OID différencie bien sur ce point vétusté et obsolescence d’usage, cette dernière ne nécessitant pas démolition mais évolution aux fins de répondre aux nouvelles attentes. «La densité des zones urbaines et l'artificialisation des sols poussent à réinventer et à transformer les immeubles anciens et les friches », ajoute le rapport. On doit donc changer de perception et de conception des bâtiments, ne plus y voir seulement ce qu’ils sont, mais ce qu’ils peuvent être. On en vient donc à penser leur caractère « recyclable », modulable ou « réversible » dès l’amont, le but étant de pouvoir faire passer une même structure d’un usage tertiaire à un usage d’habitation, ou l’inverse, en minimisant l’ampleur et le coût des adaptations nécessaires.
Le modèle circulaire incite ainsi à privilégier la rénovation/réhabilitation à la déconstruction/reconstruction, en valorisant la vacance par le recours à un urbanisme transitoire, des occupations éphémères qui, si on les imagine suivre des rythmes saisonniers, peuvent permettre d'expérimenter des solutions nouvelles quant au multi-usage des bâtiments.
Objectif réduction des déchets
En économie circulaire, le chantier lui-même est pensé comme « créateur de ressources » . Les objectifs fixés de réduction de la quantité de déchets produits, de valorisation des matériaux et déchets issus de ces chantiers et de limitation du recours à l’élimination sont pensés dans cette même logique de réemploi et de recyclage continuels. Pour l’OID, de telles ambitions pourront s’accomplir grâce à une collecte et mutualisation des ressources issues des chantiers, par la formation des acteurs des chantiers aux pratiques de tri, et l’amélioration de la traçabilité des déchets. Et si « L'emploi de matériaux inconnus constitue un pari périlleux pour le maître d'ouvrage qui est redevable de la garantie décennale et des recours en dommage-ouvrage », il s’agira de penser les moyens de maîtriser ces risques et d’améliorer la confiance entre les différents acteurs.
L’approvisionnement énergétique des constructions
La conformité à la réglementation thermique de 2012 (norme RT2012) est un impératif dont les professionnel du bâtiment et de l’immobilier se sont déjà emparés, mais qu’il convient de continuer à étendre. Le dispositif Pinel constitue un moyen d’incitation fiscale de poids, qui a déjà commencé de faire ses preuves, puisque de plus en plus de particuliers bénéficient chaque année de logements répondant aux dernières normes environnementales, beaucoup plus compliquées à faire appliquer dans l’ancien rénové.
Cela s’explique par le fait que pour être éligible au dispositif Pinel, le bien immobilier sur lequel on veut réaliser un investissement locatif doit respecter les performances énergétiques en vigueur, c’est-à-dire être conforme au Label BBC2005 ou RT2012, doté d’un objectif de consommation énergétique maximal de 50kWh/m2/an, et d’une étanchéité à l’air suffisante. Une réglementation qui se montre donc à la faveur de l’écologie, du locataire et de l’investisseur. « Les investisseurs qui se tournent vers nous pour l’acquisition et la gestion locative de leur bien sont de plus en plus en demande d’une « mise au vert » de l’immobilier. C’est aussi ce qu’ils recherchent quand ils se penchent sur nos biens éligibles au Pinel. », commente David Azoulay, Président-Directeur général d’Immo9 Nantes.
Mais l’OID affiche des objectifs bien plus grands. Il préconise la mise en place d’une véritable synergie entre acteurs locaux afin de compléter les besoins respectifs par la récupération tout en limitant l’extraction de ressources non-renouvelables. Une logique qui se veut applicable à l’échelle du quartier et du bâtiment lui-même.
Ainsi, on pensera à intégrer au bâtiment des technologies de gestion énergétique permettant une récupération de la chaleur fatale d’une usine ou du biogaz d’une unité d’épuration, mais aussi de la chaleur sur l’air extrait ou dans les eaux grises.
Le tout sera de s'inscrire dans une boucle locale d'énergie renouvelable afin de limiter l'empreinte carbone des lieux en valorisant les énergies fatales.
Mutualisation à tous les étages
La notion de mutualisation, présente à la conception, sur le chantier, et dans la gestion énergétique, se retrouve aussi au niveau de la logistique, des services (salle de sport, crèche) et du foncier. Cette logique mutualiste et circulaire fait ses preuves dans de nombreux domaines, du covoiturage au coworking, de AirBnb à Uber, de la réalisation de cartes collaboratives aux partenariats entre établissements d’enseignement supérieures, entreprises et institutions locales…
Les maîtres-mots de notre époque contemporaines se trouvent résumés ici par l’OID : « valoriser l’usage plutôt que la propriété des biens et des espaces », et des idées, nous permettrons-nous de compléter.
C’est selon ce principe que l’Observatoire préconise une maximisation de l’utilisation de l’espace à tout moment de la journée : cette mixité fonctionnelle des espaces est pensée pour permettre de gommer les décalages entre pics de consommation et d'approvisionnement.
Enfin, sont visées de même les pratiques d’achats : les différents acteurs sont invités à mutualiser leurs besoins et donc leurs approvisionnements, à se tourner vers des achats durables et recyclables, et enfin à recourir à des fournisseurs proposant l’usage et non le produit. La dynamique, on le voit, est la même à tous les niveaux. Elle vise la mise en place d’une circularité totale de l’économie dans le secteur.
Implication de tous et formation de chacun
C’est, finalement, une mobilisation de toutes les parties prenantes qui est incitée. Des guides de l'occupant et des baux verts peuvent être des pistes adéquates pour répondre au besoin de formation et d’information, comme peuvent l’être des campagnes et ateliers de sensibilisation. L’essentiel, pour l’OID, est que soient définis des engagements de consommation énergétique et d’impact environnemental sérieux et ambitieux, par les professionnels de l’immobilier (via leur responsabilité sociale d’entreprise), par les propriétaires et par les locataires, pris dans un processus commun. Car c’est à la condition d’adhérer à cette notion même de communauté que l’on peut penser la conversion de l’immobilier à sa circularité.